İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı: Riskli Yapı, Müteahhit Uyuşmazlıkları ve Haklarınız

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı: Riskli Yapı, Müteahhit Uyuşmazlıkları ve Haklarınız

Kentsel dönüşüm, özellikle deprem riski altındaki bölgelerde hayati bir zorunluluk olmakla birlikte, mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen son derece karmaşık hukuki bir süreçtir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen bu süreçte, malikler ile müteahhitler veya idare arasında yaşanan uyuşmazlıklar yüksek maliyetli mağduriyetlere yol açabilmektedir.

Sürecin henüz en başında sözleşmelerin sağlam inşa edilmesi ve idari işlemlerin detaylıca denetlenmesi, telafisi mümkün olmayan hak kayıplarını önüne geçer. Bu nedenle, süreci yönetecek en başarılı avukatı belirlerken uzmanlık ve sektörel deneyim hayati bir önem taşır. Bu kapsamlı rehberde, kentsel dönüşüm sürecindeki riskli yapı tespitinden müteahhit sözleşmelerinin fesih sürecine kadar en çok merak edilen hukuki adımları inceliyoruz.

1. Riskli Yapı Tespit İle Hukuki Yaptırım Seçenekleri

Kentsel dönüşüm sürecinin hukuken başlaması, binanın "riskli yapı" statüsüne alınmasıyla gerçekleşir. Ancak bu aşamada idari ve teknik açıdan hatalar yapılabilmektedir.

Riskli yapı tespitini kimler isteyebilir? Kanuna göre, riskli yapı tespiti; yapı malikleri (kat malikleri) veya onların kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlardan istenebilir. Herhangi bir çoğunluk aranmaksızın tek bir malikin başvurusu bile yeterlidir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Süreci Tespitin tebliğinden itibaren maliklerin 15 gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. İtirazın reddedilmesi veya sürecin usulsüz yürütüldüğünün düşünülmesi halinde, alanında uzman bir kentsel dönüşüm avukatı vasıtasıyla idare mahkemelerinde dava açılmalıdır.

• Riskli yapı tespitine itiraz dilekçesi: Teknik verilerle ve hukuki gerekçelerle desteklenerek İl Müdürlüğüne sunulmalıdır.

• Riskli bina yıkım kararı iptal davası: Kararın hukuka, bilime ve usule aykırı olduğu durumlarda, idari işlemin iptali ve yürütmenin durdurulması talebiyle idare mahkemelerinde açılan davadır.

2. Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararları ve Azınlığın Hakları

Kanunda yaşanan son değişimler neticesinde, karar alma işlemleri hızlandırmayı amaçlasa da mülkiyet hakkı ihlallerine yol açabilmektedir. 

Kentsel dönüşüm de salt çoğunluk yasası nedir? Eski düzenlemede aranan üçte iki (2/3) arsa payı çoğunluğu, yerini "salt çoğunluk" kuralına bırakmıştır. Artık binanın yeniden yapılmasına veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmasına, sahip olunan arsa payı oranında yüzde 50'den bir fazla (salt çoğunluk) ile karar verilebilmektedir.

Kentsel dönüşümde azınlıkların hakları nasıl korunur? Salt çoğunluğa katılmayan maliklerin hakları yasayla teminat altına alınmıştır. Projede eşitlik ilkesine uyulmaması, müteahhidin taraflı davranması veya değer kayıpları durumunda azınlıkta kalan maliklerin hukuki yollara başvurma hakkı saklıdır. Yeni yapılacak projede bağımsız bölümlerin konum, cephe veya kat farklılıklarından doğan değer eşitsizliklerinin giderilmesi için şerefiye bedeli tespit davası açılarak hakkaniyetli bir paylaşım sağlanır.

Kentsel dönüşümde anlaşmayan malikin hissesi ne olur? Çoğunluk kararına katılmayan azınlık maliklere, noter vasıtasıyla ihtarname gönderilerek karara katılmaları için 15 gün süre verilir. Bu süre sonunda anlaşma sağlanamazsa, anlaşmayan malikin arsa payı, Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü gözetiminde yapılacak açık artırma ile diğer paydaşlara satılır. Usulsüz tebligatlar veya değerin altında yapılan satışlarda kentsel dönüşüm açık artırma iptali davası açılarak mülkiyet hakkı korunabilir.

3. Müteahhit Uyuşmazlıkları ve Sözleşme İptalleri

Kentsel dönüşümün en zorlu bölümü olan, yüklenici şirketler ile mutabakata varılan  sözleşmeler ve sonrasında yaşanan uyuşmazlıklardır. Sürecin güvenliği için yetkin bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi avukatı veya taahhüt karşılığı inşaat sözleşmesi avukatı ile çalışmak gerekir.

Sözleşmenin İhlali ve Hukuki Yaptırımlar Müteahhitler, artan maliyetleri bahane ederek inşaatı durdurabilmekte veya süresinde teslim etmeyebilmektedir.

• İnşaatın süresinde bitirilmemesi tazminat: Sözleşmede belirlenen teslim tarihine uyulmaması halinde malikler, gecikme tazminatı ve kira kaybı (mahrumiyeti) talep edebilirler.

• Kentsel dönüşüm müteahhit ihtarname örneği: Sürecin hukuki zeminini hazırlamak için, sözleşmeye aykırılıklar (gecikme, hatalı imalat vb.) noter aracılığıyla çekilecek profesyonel bir ihtarname ile kayıt altına alınmalıdır. İnternetteki matbu örnekler yerine olaya özgü hazırlanmış ihtarnameler kullanılmalıdır.

• Eksik ve ayıplı iş bedeli davası: Binanın tesliminden sonra ortaya çıkan malzeme kalitesizliği, projesine aykırı yapım veya ortak alanlardaki eksiklikler nedeniyle müteahhide karşı açılan davadır.

• Müteahhit sözleşmesinin feshi davası ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi iptali: Müteahhidin inşaatı tamamlayamayacağının açıkça anlaşılması (örneğin temelde kalması) veya esasa ilişkin ağır ihlallerde, sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshi için mahkemeye başvurulması elzemdir.

4. Kiracı Hakları ve Maliyetler

Kentsel dönüşümde kiracı hakları ve tahliye süreci Kentsel dönüşüme giren binalarda kiracıların tahliyesi kanuni bir zorunluluktur. Tahliye için kiracıya idare tarafından en az 60 gün, gerekirse ek olarak en fazla 30 gün süre verilir. Kiracılar, tahliye sürecinde mağduriyet yaşamamak adına devletin sunduğu desteklerden faydalanabilir.

Kentsel dönüşüm kira yardımı şartları nelerdir? Riskli yapıda ikamet eden maliklere (18 aya kadar) ve kiracılara (defaten taşınma yardımı şeklinde) kira yardımı yapılmaktadır. Yardımdan faydalanabilmek için binanın riskli yapı olarak ilan edilmesi ve kişinin o adreste fiilen ikamet ettiğini belgelemesi (ikametgah, fatura vb.) gereklidir.

Kentsel dönüşüm masraflarını kim öder? Kentsel dönüşümde Yıkım, proje çizimi ve  harçları gibi maliyetler olağan durumlarda maliklere aittir.  Bazı durumlarda malikler, binanın yapımını "arsa payı karşılığı (kat karşılığı)" olarak bir müteahhide devretmişse, sözleşmede aksi belirtilmedikçe bu masrafların tamamı müteahhit tarafından karşılanır.

Neden Alanında Uzman Bir Avukatla Çalışmalısınız?

Kentsel dönüşüm, gayrimenkul hukuku, idare hukuku ve borçlar hukukunun iç içe geçtiği, hata payı olmayan bir süreçtir. Milyonlarca liralık malvarlığınızın kaderini belirleyecek sözleşmeleri imzalarken veya hak arama mücadelesine girerken; referansları güçlü, mevzuata tamamen hakim ve İstanbul'un en iyi avukatı niteliğini taşıyan hukukçularla ilerlemek, bir tercih değil zorunluluktur.

DEMİRÖZ Hukuk olarak, kurucumuz Av. Said Yaşar Demiröz ve uzman ekibimizle, "en iyi kentsel dönüşüm avukatı" arayışında olan müvekkillerimize şeffaf, sonuç odaklı ve güvenilir hizmet sunuyoruz. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve gayrimenkul ve kentsel dönüşüm avukatı kimliğimizle; sözleşmelerin hazırlanmasından, riskli yapı itirazlarına, müteahhit sözleşmelerinin feshinden açık artırma iptal davalarına kadar tüm süreci titizlikle yönetiyoruz. Mülkiyet hakkınızı korumak ve güvenle yeni evinize kavuşmak için hukuki danışmanlık hizmetlerimizden faydalanabilirsiniz.